五五策略 90轮竞价！南京玄武区土拍屡创新高的背后

　　就在刚刚，南京5月的最后一场土拍落下帷幕，在长达两个多小时的激烈竞拍中，南京6幅宅地集中出让，其中最受关注的毫无疑问是位于玄武区孝陵卫板块的G16地块，以高达50.2%的溢价率、90轮竞价一举成为近年来南京土拍溢价率之王。

　　玄武G16成焦点

　　是南京土地市场回暖的“强心针”

　　此次土拍的NO.2026G16地块，具体位于玄武区孝陵卫街道晏公庙街以北、孝陵卫街以东，出让面积仅9917.08平方米，是一块典型的“小而美”袖珍宅地。但正是这块“小地块”，掀起了近年来南京土拍市场最疯狂的一场竞拍！

　　在开拍30秒内就急速竞价5轮，有房企在激烈角逐中直接跳价，甚至出现多个轮次以基础加价幅度的3倍进行竞价，参与土拍的房企可谓是势在必得，出价果断；在进入胶着阶段后，又有房企在45轮时一次性加价500万元，这次报价是基础加价幅度的5倍之多，节奏瞬间又被拉了起来；最终经过2个多小时的疯抢，该地块竞价定格在90轮，成交总价30800万元，溢价率达50.2%，一举超越在2025年4月出让的珠江路G05地块，成为近几年来南京土拍溢价率之王地块。

　　G16地块之所以引发众多房企拼力争夺，与其“仅此一块”的稀缺性和不折不扣的高价值基因密不可分。

　　首先，G16地块西邻地铁2号线孝陵卫地铁站，东侧无缝接驳龙湖紫金原著，同时紧紧环抱紫金山风景区、钟山体育公园，汇聚了南京城东最为稀缺的自然生态资源。在寸土寸金的紫金山南麓，如此低密度、容积率仅1.2的建筑规划，几乎堪称绝版，是打造高端定制改善产品的天然沃土。

　　此外，这里周边分布着九中震旦校区、南农大实验小学、南京理工大学、南京农业大学等一批优质教育资源和高等院校，南京市中西医结合医院等医疗配套也十分完善，加上紫金山氛围与丰富社区商业，构成了主城成熟的城市级改善住区。

　　可以说，G16地块的这场“土拍大战”，不仅是南京土地市场回暖的一剂“强心针”，更是外界用真金白银对玄武区强劲发展信心、城市更新力度及未来居住价值的一次重磅确认。

　　去年4月，位于玄武核心珠江路G05地块，出让面积仅为4499平方米，被开发商竞价68轮后，最终由长住控股与中堃置业联手拿下，溢价率达到43%。

　　如今，这块“迷你”地块已被命名为“金陵VILLA”。项目仅2栋11-14层住宅、66套房源，以第四代错层露台设计、二层架空景观等产品创新，在主城核心区打造“空中院落”高端人居标杆。

　　从珠江路到孝陵卫，玄武区这两幅高溢价地块接力问世，折射出一个清晰的信号：在主城核心区土地供应日益稀缺的背景下，房企对玄武区的土地价值共识，源于玄武城市更新的系统谋划。

　　作为省会城市中心城区，近年来，玄武区从城市功能、产业转型和民生供给等多方面，系统推进新城开发和老城更新。从空间腾挪到载体改造，从界面刷新到功能重塑，玄武立足山水城林的禀赋，锚定“最具吸引力”这一愿景，奋力探索“六边形城区”的建设路径。

　　以蓁巷为例，坐落于东南大学四牌楼校区南门外的蓁巷，全长仅约500米，曾一度深陷交通无序、环境杂乱、业态混杂的困境。在2023年，这条老街改造正式启动，改造以“空间微更新+运营赋能”双轨模式为核心，在玄武区政府、东南大学、新街口街道、河西集团紫金商业四方合力下，通过升级改造、空间活化、业态重塑与文化IP植入，实现华丽转身。

　　随着改造的完成，蓁巷焕新归来的除了颜值，还有市民游客的口碑。口袋公园、休憩长廊、店铺品质升级、行人步行空间增大、停车位增多……这些切实与民方便、以居民需求为导向的巧思设计，让其成为城市更新与社区治理的示范标杆，并斩获“2025最佳商业街区焕新案例”。

　　蓁巷的更新蝶变，只是玄武区城市更新的一个缩影。作为2025年3月被正式授牌的“南京城市更新实验区”，玄武区肩负着为全市城市更新探索可持续的路径、可复制的经验的重任，为此，玄武区以特色引路，将着力打造6大类9个重点更新范本。如围绕“一路四环”五大重点片区(即：长江路文博街区、环紫金山、环玄武湖、环红山森林动物园、环东大)玄武区正全力推进一批高质量城市更新项目；围绕历史保护类，玄武区将在百子亭历史风貌区探索新旧融合，产权归集，统一运营的历史风貌区更新经验；围绕老旧小区类，借鉴雍园41号老旧小区改造的成功经验，探索党建引领，共建共治共享的老旧小区智慧化、适老化更新经验。